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｢新｣研究丨论破产企业虚拟分割类房产的处置难点与解决路径

2024.12.13

摘要：虚拟分割商铺因涉及业主人数众多、无物理隔断、无法区分商铺等原因，情况复杂，在破产程序中管理人面临着此类房产的处置难题，文中对此类房产的特点、处置难度角度进行分析，并由此探索虚拟分割商铺的解决路径。

关键词：虚拟分割；权利限制；业委会；府院联动

前言

所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金¹。在该种商业地产交易模式下，房地产开发商能够转移市场风险，尽快收回开发资金，实现自己的高额利润；购买商铺者则能够借助房地产开发商或物业管理公司对整体物业下的所有产权式商铺进行统一经营管理，提升商铺的潜在价值和竞争力，进而提高商铺租金，以较小的投资成本实现中长期的投资回报。

虚拟分割商铺的资产投资是时代发展的产物，该交易类型主要流行于本世纪10年代早期，此时正是商业房地产行业红红火火的时候，住宅类房产尚未大幅涨价，B2C交易模式仍在初始阶段，网络购物的浪潮尚未形成，对实体经济尚未产生巨大的冲击，百姓仍坚信“一铺养三代”，对商铺仍有较高的投资热情。虚拟分割商铺，一般面积小，单价虽高但相对于独立商铺、住宅而言，虚拟分割商铺的总投资额较低，且多为统一经营，销售宣传的年租金收入达到8%以上。此种产品一经推出即获得了市场的广泛关注，各个项目均销售火爆，市民们争先抢购，供不应求。

然而，随着网络购物的兴起，实体经济不断遭受冲击；住宅房地产迅猛发展，房价不断上涨，大量的资金流入住宅的开发，商业房地产逐渐陷入经营困境，租金收入不断降低，开发商无力原先承诺的高租金无法兑付，小业主开始集中维权，围堵开发商，在商业地产门前拉横幅、喊口号，将开发商、租户告上法庭，严重影响租户的正常经营，即使开发商、租户提出协商方案，也多因为业主内部意见不统一，要求按原合同履行，拒不调整租金水平等原因而谈判破裂，最终导致租户陆续退租撤场，商场空关，两败俱伤。开发商最终因无力支付租金而进入破产程序，面对已经被销售、仅剩余七零八落一些虚拟分割商铺的房地产，管理人应当如何处置，才能既顺利完成破产财产的处置，又能将众多小业主一并运营起来呢？

一、虚拟分割商铺的典型情形

笔者曾经处理过一起虚拟分割商铺房地产破产清算案件，开发商对外销售虚拟分割产权商铺，同时由开发商开设的商管公司与各业主签订了10年的委托租赁协议，承诺每年的租金收益为8%，并在委托租赁协议到期后以120%-150%的价格回购，对外出售的面积约占商场总面积的10%。在统一经营前期，商场由商管公司整体经营管理，但因经营未能取得良好的收益，无法兑现给各业主的租金，后商管公司将业主委托经营的商铺经营权转委托给开发商，由开发商将自己名下的商铺及业主的商铺整体出租给知名商业经营公司，运营知名品牌商场，打造出当地购物中心。原商管公司停止经营，开发商则仅收取租金，向各业主按约支付每年的租金收益。

前期开发过程中，开发商以土地使用权、在建工程抵押贷款，实际承担了大量的财务成本，为归还到期本息，开发商与承租方协商提前支付租金。而承租方则因市场情况的变化要求降低租金，最终承租方提前支付大额租金，从而获得部分租金减免，开发商则获得现金用于归还金融借款本息。到2015年，开发商提前收取的租金多用于归还了自身债务，无力向业主支付承诺的高额租金，至2017年4月租赁合同到期共计欠付20个月租金。在统一经营合同到期后，业主纷纷要求承租户按照8%的比例支付租金，而随着电子商务、网络购物的兴起，实体商场的经营收益逐年下降，商铺的租金水平逐年降低，承租人无力按如此高昂的比例承担租金。

未能收到租金的业主纷纷对开发商及承租户提起诉讼，多次到商场现场维权，严重影响了商场的正常经营秩序，也使承租户面临大量的诉讼、执行，最终导致承租户作出解除租赁合同、停业闭店的决定。为挽留该商场，当地政府曾专门派人与该商场的管理层多次沟通，但最终未能留住该企业，承租户闭店撤场后，商场全面空关。此后始终未能寻找到合适的租户，在空关近两年后，开发商因无力清偿到期债务及无法按其承诺回购商铺，被债权人申请进入破产清算程序。

开发商进入破产清算程序后，管理人、当地政府都曾试图寻找合适的经营方，把商场重新开起来，但因为装修改造成本、产权关系复杂、涉及业主众多等各种原因，始终未能如愿。最终在尝试了各种路径均无法走通的情况下，管理人只能将属于债务人财产的部分进行公开拍卖，为了保障各业主的合法权益，管理人在拍卖公告中详细说明了财产的现状与瑕疵，要求买受人整体使用商场前需达成相应的租赁协议。拍卖标的经历10次打折，最终以评估价3折的价格拍卖成交。但成交后，买受人在长时间内均未重新开业，持续空关，业主曾多次要求买受人重新装修开业，甚至多次通过当地政府协调沟通均无回应，截至目前依然处于空关状态。业主持有房产却无法自己使用，也无法对外出租产生收益。

上述案例中的房地产即为典型的虚拟分割类商铺，管理人在经过多轮拍卖后成功变现，但买受人与小业主之间就开业问题却迟迟未能达成一致意见，从资产处置角度说，经过多轮拍卖，虽然拍卖成交了，但实际上成交价格极低，仅为市场评估价的四分之一，从业主角度说，拍卖成交后，迟迟未能开业，业主未能实现收取稳定租金的投资目标，可以说是一次失败的资产处置。应当如何处置此类破产资产，成为管理人所面临的难题。

二、虚拟分割商铺的特点

• 虚拟分割商铺的具体位置无法实际定位

虚拟分割类商铺仅由开发商在平面图上进行面积分割，将建筑物虚拟分割成大大小小的铺位，而无物理界址，即使办理了不动产权证，也仅附标注了所购商铺的平面图，对所购商铺所对应的格子铺进行标注，无法实际定位商铺的实际位置。房产交付时亦无验房、交钥匙等流程，仅签署一份交付协议，进行拟制交付和占有，购房人无法实际在建筑物中准确定位自己的商铺所在，毋宁实际占用商铺。

经开发商或第三方公司统一规划、装修后，部分商铺实际被用于安装公共设施或公共用途，如加装扶梯、电梯、消防设施，用作走道、消防通道等，业主更加无法确认自己的商铺所在位置。

在破产程序中，常有小业主要求取回自己所购买的商铺，用于自己经营或单独对外出租，但由于虚拟分割商铺的特性，事实上无法区分自己与他人的商铺，也不能像常规商铺一样自己使用而不侵犯其他业主的合法权益，故无法直接将此类房产直接交给各个业主自行占有、处置，只能统一处理。

• 业主的占有、使用权能受限

“购房人和其他业主之间到底属于何种法律关系，目前在物权法中缺乏明确依据，理论上有建筑物区分所有权关系说、按份共有说、共同共有说，但均难以严格适用于不同的案情，故本文提出的物权性质界定仍存在深入论证的空间及法律认识上的障碍。”《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

但对于虚拟分割商铺而言，所有权人的四项权能则基于该类商铺的特性而受到一定的限制。江苏省高级人民法院《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第55条第1款规定了产权式商铺"少数服从多数"的规则，规定“小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。”

其一，虚拟分割商铺在空间上没有物理分割，仅是作面积分割，不具备构造及功能上的独立性，即使有很多地方不动产部门均为业主登记办理了此类商铺的不动产权利证书，并注明为单独所有，但事实上其并不具备不动产登记所必需的不动产界址，不能区分各业主所购商铺的位置；

其二，业主在独占使用自己的商铺的时候，要用到其他业主的商铺作为进出通道、电梯、消防通道、电力、消防设施设备等，因而必然要损害其他业主的合法权益。

基于以上原因，业主即使取得了此类商铺的不动产权证书，其占有、使用的权益仍是受限的。

• 需统一规划、经营、管理才能实现利益最大化

若单个买受人或者业主任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害。只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。

开发商在销售此类商铺，签订《商品房买卖合同》的同时，通常会让业主签订一份《商品房委托统一经营协议》，将其购买的商铺交由开发商或第三方（一般是开发商另行成立的经营管理公司或关联公司）统一经营、出租、管理。小业主在购买此类商铺时，对于商铺未进行实体分割、无法直接占有使用这一情况是明知且认可的，其购买商铺的目的并非为了取得对房屋的现实支配，而是在出卖人或第三方的统一经营管理下获得固定的投资回报。

三、虚拟分割类房地产破产处置的难题

• 管理人处置权限小

从所有权角度来看，已销售办证的虚拟分割商铺已不属于开发商的资产，也就不属于债务人财产，不属于管理人管理和处置的范围，重整或拍卖均不能涉及归业主所有的商铺。从资产的整体性而言，业主的商铺为虚拟分割，整体包含在债务人财产的空间范围内，事实上无法准确区分业主与开发商的财产，实际使用过程中，部分业主的商铺会基于整幢建筑的实际需要，被装修改造成消防通道、电梯、扶梯等公共设施。

管理人如整体处置房地产，将侵犯到各业主的商铺所有权，引发冲突与矛盾；如单独处理债务人财产，对属于业主的部分不作任何处理，一方面，此类建筑物大多需要整体使用才能发挥其价值，如仅部分处置，后续接手的人也将面临着与众多小业主无止境的沟通协商，甚至数年的拉锯战，致使此类破产财产难以找到投资人，资产价值不断贬值；另一方面，业主虽不担心自己的商铺所有权受损，但如商铺长期无法正常经营，没有租金收益，小业主的投资目的就无法实现，同样无法化解群体矛盾，政府、法院及管理人依然面临着巨大的维稳压力。故此，虽非债务人财产，管理人在破产程序中需做出妥善的安排，才能顺利找到合适的投资意向人，完成破产企业的重整或清算。

• 业主意见难统一

此类虚拟分割商铺的面积均比较小，通常面积在10-50m2左右，销售单价高，但因面积小，故总金额不大，对投资者的资金要求相对较低，比较容易吸引小投资人，一个房地产项目能吸纳数百至几千不等的投资人。

一旦进入破产程序，此类项目即为涉众、涉稳项目，经常会发生群体信访事件，当地政府、法院、管理人均面临着不小的压力。管理人在处置资产过程中，为事先妥善处理好业主商铺的后续经营问题，打消投资意向人的顾虑，必然要与所有业主协商沟通后续的经营方案。

根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需由业主共同决定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

前期业主与第三方达成的委托租赁协议要么已经到期，要么约定不合理，实际已无法继续履行，想达到整体使用建筑物的目的，即需要按照上述法律规定，由所有业主对选聘资产管理机构进行重新决策。而此类房产的业主，人数众多，分布在全国各地，各有各的想法和要求，且因已产生较长时间的损失，有过多轮的维权与上访，对政府、法院、管理人有着较强的不信任，想要达到面积与人数过三分之二的业主参与表决，并过半数同意，形成一致意见，管理人要花费大量的精力与时间，与所有债权人沟通解释表决事项，推动表决，法院、政府在必要情况下也需参与与业主的沟通会议，需要经历长时间、多轮多次的沟通，才有可能获得相应人数与面积的业主同意，从而达成后续的统一规划、统一经营。

• 招商难度大，意向人难寻

市场局势复杂，实体经济因互联网时代的到来而大受打击，加之近几年新冠疫情影响，全国的商业房地产市场均处于低迷期，对于大体量租户，目前已有要求房东共担市场风险的趋势，陆续开始采用分成制租金支付方式，无固定租金，以实际营业收入/净利润按比例分成。

虚拟分割商铺属于商业房地产，一般面积大，涉及业主众多，情况复杂；而房产本身重新装修改造，面临着众多施工标准、消防标准、抗震等级的调整，一方面投入巨大，另一方面需要经政府多部门审批验收，流程复杂，难度系数大，有非常大的不确定性。除非地理位置十分优越，否则难以成为意向租户的考虑范围。

管理人仅可处置属于债务人财产的资产，投资人无论通过破产重整还是清算拍卖，所能取得的只是整幢建筑的部分区域，对于业主名下的区域无权占有，只有与所有业主签订相应协议，取得占有使用权，才能对整幢建筑进行统一规划、统一改造装修和经营。如管理人在无意向投资人的情况下，启动业主的意见征集与表决工作，即使表决通过，无人实际经营，业主不能取得收益，管理人将会面临更多的业主质疑与信访；如由意向投资人与业主沟通直接沟通谈判，一方面，程序繁琐，时间漫长，一般意向投资人不愿耗费大量的时间与精力与业主谈判；另一方面，则担心业主坐地起价或提高要求，加大自身投入成本。故投资人一般不愿意直面业主，不接受与业主直接谈判，宁愿就此放弃，另寻他处；而管理人在招募到意向投资人之后，制作方案，启动业主表决程序，也将面临时间长、结果不确定的问题，意向投资人很可能因此而放弃投资。

• 原有统一经营管理协议难调整

在管理人接管此类房产时，部分统一租赁合同已经到期，后续的经营不再受制于统一租赁合同所约定的分成比例及物业费收费标准，可以根据市场现有租金水平进行定价，但部分项目的统一租赁合同尚未到期，业主要求按照原合同约定的租金水平支付租金，物业公司则按原协议收取高额物业服务费，如何与业主达成新的租金条款，如何避免原有物业公司、经营管理公司把控物业、拒绝交付管理权也同样成为资产处置的难点。

四、虚拟分割类商铺的处置路径探索

在笔者已知的目前的少数几例成功经验中，当地政府、国资公司均发挥了关键作用，除了日常接待业主信访与投诉，积极化解矛盾外，各部门协助管理人招商、协调住建、消防、人防、城管等各部门解决房地产装修改造所遇到的各项问题等，且最终由政府/国资公司接手债务人资产，成为房产的大业主，推动成立业委会或物管会，从而委托第三方经营管理公司，统一经营管理房产，统一对外招租，统一核算，向业主支付租金。

根据虚拟分割类商铺的特点，结合目前已知的一些案件处置经验，直接回购业主的商铺所有权，是一劳永逸解决虚拟分割商铺的方案，但基于此类商铺的销售价格通常都高于市场价格，回购的成本很高，且需额外支付过户税费，回购方支出成本远超出资产的现有价值，很难有市场主体能进行回购，对于此类资产，更可能的是进行统一经营管理，笔者认为可以从以下几个方面进行：

• 推动成立业委会或物管会

由管理人与小业主逐个沟通表决事项，或由承租人与所有业主逐个签订协议，基本上是难以达成的工作。必然要推选出一批业主代表来参与谈判，并召集业主开会投票决定经营事项，更好的方式在资产正式处置之前，由区物业管理行政主管部门指导业主成立业主大会和业主委员会，就商铺的经营方案召开业主大会，并由全体业主进行投票，代表全体业主对外签订租赁合同，监督合同的履行。在业委会成立之前，则可先行成立物业管理委员会，临时发挥部分管理与协调功能。在成立物管会/业委会后，制定共同委托经营管理方案，授权业委会依据经业主大会决议的委托与管理人共同参与经营管理方的选择、租户的沟通谈判、资产的处置等。

• 委托经营方案应灵活弹性

市场形势在不断发生变化，租金金额也随之不断波动，业主追求租金稳步增长的收益，而租户则希望房东能分担部分市场风险，恰当的、合理的租金定价机制才能即保障业主的收入，又能促进租户稳定长期的运营，故共同委托经营方案中对于租金的标准应当与市场实际水平相匹配，制定调价规则，给予经营管理方充分的授权，而不能长期固定价格，对业主和意向租户均不利。

• 设置共管账户，定期审计，做到财务透明

业主对于第三方运营不信任的一个关键因素在于租金的收取与监管，为打消疑虑，可以开设业委会与经营方共管账户，强制要求所有租金统一支付至该账户，不得汇入其他任何单位或个人账户中，所有的费用支出亦通过该账户进行，并聘请第三方审计机构进行定期审计，以确保所有收支有据可循，财务清晰透明，不会有人中饱私囊，侵吞租金收入。

• 府院联动，参与业主沟通、资产招商、装修改造各个环节

成立物管会、业主大会、业主委员会，本就需要物业管理行政主管部门参与指导，而政府参与招商，更有利于招募到有资金实力的大型投资人，在后续的装修改造过程中经常遇到各项标准的调整，如何兼顾成本与标准，则需要规划、消防、人防等各部门的指导。通过府院联动机制，政府成立专班，固定所涉各部门的参与人员，协助投资人梳理各项流程标准，预审预验收等，打消意向承租人在行政审批上的顾虑。

• 运用资产服务信托长期运营管理

在目前的现实情况中，政府、国企是相对具有公信力的单位，内部有着严格的管理规范，风险较小，也较容易获得业主的支持，实际承担了这部分社会责任。

但从长远来看，管理人可以选择委托专业的财富管理机构—信托公司来实现对此类房产的长期经营管理。信托机构有着专业的财富管理团队和丰富的财富管理经验，信托公司正在不断打破壁垒，在企业破产程序中发挥出其特长，服务信托在破产中的应用越来越广泛，而虚拟分割商铺的统一经营管理正是信托公司资产服务信托的服务范围，通过业委会、物管会的委托，信托公司将整幢房产的经营权、收益权设置为一个信托计划，各业主获得相应份额的信托收益权，信托公司进行资产管理、对外招商、统一管理、统一核算与审计，获得租金收入后，扣除相应的成本和费用后向各业主进行分红。设置信托计划，委托的仅为商铺的经营权，各业主仍享有对商铺的所有权，可以对外转让，但转让的同时应当连同其享有的信托收益权一并转让，并及时通知信托公司。

在通过府院联动机制完成前期的工作，房地产进入稳定经营状态后，可以考虑委托信托公司进行上述资产服务，保证资产的长期稳定有序的运营与管理、结算、分配。

以上是笔者针对破产程序中对虚拟分割商铺的处置难点及处置思路探析，虚拟分割商铺房地产因为实际众多业主，是政府、法院最为关注的破产案件，资产处置有着非常大的难度，到目前为止除了政府深度参与能顺利实现开业经营外，少有纯市场主体单独参与能顺利解决，仍需探索新的可复制的处理模式，信托公司、资产管理公司等应当更多的积极开发此类业务，发挥其自身优势，实现经济效益与社会效果的双赢。

¹成都中院产权式商铺课题组，《涉产权式商铺案件审理思路研究》，载成都法院网，http://cdfy.scssfw.gov.cn/article/detail/2020/04/id/4990370.shtml，访问日期：2024年9月20日

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