｢新｣研究丨从一起债务重组纠纷案谈起 |《民法典》框架下对抵押物权实现的权利分层救济
因销售部分抵押物所获得的销售价款，是否属于抵押物的替代物，A公司对此是否享有优先受偿权？
如不享有，则A公司对同意销售部分的不动产是否仍享有抵押物权，能否对抗不动产买受人主张的涤除抵押物权进行产权登记的物权请求权？
如无法对抗，则A公司是否对买受人为获得物权而需支付的购房余款享有优先受偿权？
《民法典》
第三百九十条【担保物权的物上代位性及代位物的提存】担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释【2023】1号)
第二条 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
一、抵押权人同意销售抵押物而取得销售所得对价款，是否构成抵押物替代物的法律分析
(一) 从当事人约定的角度分析
《民法典》第三百九十条规定，担保物权人仅能针对担保财产毁损、灭失或者被征收等获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。究其法理实质是指产生物上代位的事实限于毁损、灭失或者被征收等，而转让只是导致所有权主体的变更，并未导致抵押物的灭失，故从文义上看，转让所得价款不属于代位物的范畴。同时，《民法典》第四百零六条认可了抵押权具有追及效力，即在买受人或抵押人未涤除抵押权，且抵押权人同意转让的抵押物，抵押权人仍可以向买受人主张抵押权，买受人取得的抵押物是带有抵押权负担的财产。因此，从民法典的法理逻辑可以得出，抵押权人同意转让的抵押物本身并未灭失，且买受人对抵押物存在抵押权的事实完全清晰，因此买受人在受让抵押物时明知抵押物存在抵押权负担的事实，在未涤除抵押权而进行受让时，应当承担抵押权随之作为权利负担一并转移的法律后果。
因此，民法典否认了转让价金的物上代位效力，即：在买受人或者抵押人未涤除抵押权的情形下，经抵押权人同意转让的抵押物仍存在抵押权负担，抵押权人有权向买受人主张抵押权的实现。
抵押人与抵押权人就抵押物转让价金享有优先受偿权的约定，是否有效？该约定是否意味着赋予了转让价金物上代位效力？是否具备对抗其他债权人的效力？
二、抵押权人对同意销售的抵押物是否享有抵押权追及效力的分析
基于前述分析，鉴于《民法典》第四百零六条赋予了抵押权人对同意转让的抵押物仍享有抵押追及效力，故抵押权人即便不享有对抵押物转让价金的物上代位优先受偿权，则仍可就抵押物向买受人主张优先受偿权。但是，鉴于房产开发项目的销售通常涉及大量的业主群体，在业主支付足额对价的情形下，将抵押权人推向通过向业主主张已销售不动产的抵押权来实现权利，极易引发新的诉讼以及大量小业主的群体反映，引发社会稳定问题。
根据最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释【2023】1号)第二条的规定，买受人作为商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其享有的房屋交付请求权优先于抵押物权。但是，买受人所享有的房屋交付请求权对应的权利内容是什么？是否包括产权变更登记的物权请求权，还是仅指房屋交付使用的请求权？该问题涉及对民法典第四百零六条规定的抵押权追及效力的认定。
三、抵押权人对买受人购房余款是否享有优先受偿权的分析
基于以上分析，购房余款实际是转让价金的一部分，根据民法典第三百九十条的规定，转让价金不具有物上代位效力，故抵押权人无法对购房余款享有优先受偿权。
四、结语之我见
在房产交易活动中，买受人按照市场价格
